Новости Запорожья и в Украине

13 Июнь 2016

Комментарии

0
 Июнь 13, 2016
 0

Категория Общество

Компетентно о «революции в ЖКХ»: какая модель поведения предпочтительней?

Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» дает жителям альтернативу.

Вместе с юристом, организатором школы управления для жителей многоэтажек для многоквартирных домов и депутатом горсовета Сергеем Никитиным мы рассмотрели плюсы и минусы каждой из моделей поведения жителей коммунальных многоэтажек – ничего не делать, провести собрание и заключить договор с управляющей компанией или создать ОСМД.

Авось, все будет хорошо…

– Скорее всего, большинство жителей будет придерживаться модели: «Мы ничего делать не будем, подождем, пока городские власти сами разберутся, а там посмотрим – хорошо это будет для нас или плохо», — говорит Сергей Никитин.

Возможно, повезет и все обойдется: горсовет назначит таким домам нормальные управляющие компании с вменяемыми тарифами. А может, и не повезет… Большой минус ничегонеделания в том, что у жильцов как была уверенность в том, что ЖЭКи плохие, ничего не делают и воруют деньги, так они с этой уверенностью и останутся.

– Люди получат такой же ЖЭК, только теперь он станет ООО «ЖЭК». Точно так же они будут платить деньги по договору, не понимая, за какие услуги платят, почему именно такую сумму и чего требовать от жилищной организации имеют право, — говорит Сергей Никитин. – Таким образом, ситуация бесконтрольности и платежей неизвестно за что останется прежней.

В принципе, если дом еще не готов к созданию ОСМД или выбору управляющей компании, то ничего другого людям и не остается. На первом этапе – посмотреть и оценить, как будет работать управляющая компания, а потом уже определиться, надо ли ее менять. Собраться и принять решение можно в любой момент. Правда, за это время могут накопиться долги, и управляющая компания, скорее всего, будет взыскивать их с конкретных неплательщиков через суд.

– В любом случае жильцы должны понимать, что 1 июля не станет концом света. Эта дата – всего лишь отмашка для мэрии в проведении конкурса по выбору управляющих компаний для тех домов, где жильцы не создали ОСМД и не выбрали такие компании самостоятельно, — говорит Сергей Никитин. – Подготовка и проведение конкурса займет определенное время, поэтому с 1 июля для жильцов многоэтажек резко ничего не изменится. Но это не значит, что можно сидеть, сложа руки. В любом случае тариф, скорее всего, будет более высоким, чем сегодня, а качество услуг останется на прежнем уровне.

Лучше без спешки?

«Не сидеть сложа руки» подразумевает два варианта: создание ОСМД или самостоятельный выбор управляющей компании без создания ОСМД. По процедуре два этих варианта внешне даже похожи. Только в первом случае создается юридическое лицо, во втором выбор осуществляется общим собрание, но без создания юрлица.

– По моему мнению, ОСМД – это вершина эволюции домоуправления, — говорит Сергей Никитин. – ОСМД будет успешным и эффективным, когда есть грамотный председатель, который разбирается в деле управления, имеет представление о технических нюансах, знает, как проконтролировать качество выполненных работ, — человек порядочный и добросовестный, который болеет душой за свой дом и которому доверяют все жильцы. Если возникают конфликтные ситуации среди жильцов, он должен уметь грамотно их разрешить. При управлении домом надо учитывать очень много моментов. Например, два раза в год надо осуществлять прочистку дымвентканалов, о чем составлять соответствующие акты. Если его не будет, то газовщики могут наложить штраф и даже отключить дом от газоснабжения. Да, постепенно председатель этому научится, но пока он будет учиться, сколько шишек набьет на этом пути весь дом?

Чтобы вникнуть в тонкости и нюансы управления, не хватит полчаса после работы. Так что если у человека есть основная работа, то ему придется тратить немало времени после нее, чтобы наладить комфортную жизнь в доме.

— С этой точки зрения, разумнее сначала нанимать профессионала, который знает все технические нюансы и умеет управлять домом, — говорит эксперт.

Следя за работой управляющей компании, контролируя ее действия, активные жильцы параллельно и сами могут учиться управлению. Чтобы потом оценить все за и против и прийти к решению создать ОСМД. В принципе, такой путь разумен. На слуху немало случаев, когда в результате создания объединения в неподготовленном для этого доме начинаются конфликты среди жильцов, возникают серьезные проблемы. Ведь если в доме создается ОСМД, то любую ответственность за обеспечение его жизнедеятельности городская власть с себя снимает. А конфликтные ситуации приходится решать в суде.

Изучить потенциального «управителя»

Третья модель – самостоятельный выбор управителя (управляющей компании) на общем собрании дома.

– Жильцы дома на общем собрании могут выбрать управителя, — говорит Сергей Никитин. – С ним будут оговорены стоимость и перечень услуг, порядок их оплаты, другие принципиальные условия. Иначе говоря, люди выбирают свой частный ЖЭК, с которым на берегу договариваются обо всех условиях будущего плавания. Есть типовой договор, но жильцы могут обсудить и внести в него дополнительные пункты, чтобы чувствовать себя защищенными. Я, например, считаю, что необходимо обязательно предусмотреть оплату услуг только после подписания акта выполненных работ. В договоре обязательно должно быть зафиксировано, кто конкретно от имени дома будет подписывать эти акты.

Важно оговорить и зафиксировать в договоре, например, чтобы оплата по тарифу конкретного дома шла на счет именно этого дома. И чтобы касательно накапливающегося амортизационного фонда компания принимала решения не самостоятельно, а только по согласованию с жильцами.

– Люди должны понимать, что есть счет дома – это своеобразный «кошелек» дома, и знать, на какие конкретно работы идут деньги. Зачастую управитель предлагает создать инициативную группу, которая будет подписывать акты выполненных работ и говорить, куда потратить накопленные деньги в зависимости от потребностей дома, — говорит Сергей Никитин. – Например, ремонт кровли в квартплату не заложен. Но накопленный излишек можно потратить на крышу, замену коммуникаций или установку металлопластиковых окон.

Кстати, если в ОСМД часть денег будет идти на заработную плату председателю, бухгалтеру, административные расходы, то при выборе управителя такие расходы будут на порядок ниже за счет того, что управитель обслуживает несколько домов.

При реализации этой модели поведения тоже есть свои риски. А именно — риск нарваться на недобросовестную управляющую компанию, пообещавшую золотые горы, а в итоге ничего не делающую. Как этого избежать? Относиться критично к рекламирующим себя управителям и подходить к выбору ответственно.

– При общении с управляющей компанией жильцы должны поинтересоваться, какой у нее опыт работы, каков штат, наличием техники, оборудования, всей необходимой документации и так далее, — говорит Сергей Никитин. — Есть управляющие компании, которые предлагают не только тариф, но и перспективный план ремонтов и модернизации не только на один год работы, но и на ближайшие пять лет. Если жильцов дома все устраивает – необходимо договориться о перечне услуг, стоимости, порядке их предоставления и порядке расчетов. Советую жильцам не соглашаться на авансовые платежи — только по факту выполненных работ.

Откроем небольшой секрет: сейчас управляющие компании, пытаясь понравиться жильцам конкретного дома, будут предлагать более выгодные условия, чем если бы они участвовали в городском конкурсе. Почему бы не воспользоваться моментом?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

(Spamcheck Enabled)