Новости Запорожья и в Украине

24 Сентябрь 2014

Комментарии

0
 Сентябрь 24, 2014
 0

Чего ждем?

В ближайшие месяцы спрос на недорогое жилье от застройщиков сохранится. И хотя квартиры, где цена квадратного метра достигает 10-12 тыс. грн., уже сложно назвать эконом-вариантом, альтернативы у покупателей, увы, нет. И это касается не только Киева, но и других крупных городов: Одессы, Львова, Днепропетровска, Харькова. Волна подорожания докатилась в том числе и до них. Тем не менее, для обладателей валютных сбережений покупка квартиры все еще остается привлекательной инвестицией. Хотя бы потому, что даже в центре столицы можно найти жилье по цене около 1 тыс. долл./м2. Спрос на аренду, равно как и ставки, также останется высоким. Причем эксперты не отрицают, что в сентябре-октябре арендные ставки увеличатся еще на 10% от нынешних уровней.

«Вторичку» тоже ждут перемены, которые отчасти связаны с облегчением ведения оценочной деятельности. Как следствие, стоимость услуг оценщиков должна снизиться минимум вдвое (на данный момент она составляет для квартир около 2,5 тыс. грн.). Не исключено, что наконец появятся открытые данные о реальных сделках. И это приведет цены на вторичное жилье к справедливой отметке.

«Кроме того, ни в одной стране мира покупатель не платит комиссию при сделке, она ложится на плечи продавца. Поэтому сейчас самое время, чтобы качественно изменить взаимоотношения продавцов и покупателей», -считает Михаил Артюхов, управляющий партнер ARPA Real Estate.

До лучших времен

Выжидание на рынке недвижимостиСпрос на коммерческую недвижимость, в отличие от жилой, откровенно валится — и без особых задержек. Цены на склады, торговые площади и офисы падают. Поэтому девелоперы сейчас не рискуют запускать новые проекты. Арендодатели заняты тем, что ищут любые способы снижения вакантное, которая находится на высоком уровне. По данным консалтинговой компании UTG, в первом полугодии вакантность киевских торговых центров составила 3,3%, что вдвое больше по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Вакантность столичных офисов, по разным оценкам, выросла до 20-25%. В некоторых объектах пустует до 50% площадей. Свободные метры можно найти даже в таких центрах, куда раньше арендаторы становились в очередь: Dream Town, Ocean Plaza, Sky Mall. В итоге, арендодатели отказываются от долларовой привязки и фиксируют цены в гривневом эквиваленте. Тем более что в начале сентября Минэкономразвития озвучило требование, согласно которому все договоры аренды коммерческой недвижимости должны быть заключены без какой-либо корреляции с валютным курсом.

Уступают нехотя

Наименее сговорчивы арендодатели Киева. Это отчасти связано с тем, что компании из городов, попавших в зону АТО, постепенно переезжают в столицу и другие крупные деловые центры — Днепропетровск, Запорожье, Харьков. И владельцы офисов ждут роста спроса на свободные площади. Правда, эксперты уверены, что столица получит далеко не всех «переселенцев». Многие из них осядут в Харьковской, Днепропетровской, Запорожской и Полтавской областях.

В других городах сбить цену аренды гораздо легче.

«В некоторых случаях арендодатель соглашается на скидку в размере до 30% от первоначальной цены аренды», рассказывает руководитель департамента стратегического консалтинга ИТС Виктор Оборский.

Например, в Одессе средние арендные ставки коммерческой недвижимости с осени 2013 года снизились на 20-30%. В Днепропетровске и Харькове снижение составило около 10-20%. Это же касается и квартиры в аренду http://krivoy-rog.egent.com.ua/ в Кривом Роге. При этом сильнее всего страдают от нехватки посетителей небольшие торговые центры, которые находятся в отдаленных от центра города районах. В то время как крупные развлекательные и офисные комплексы пока что острой необходимости в новых арендаторах не ощущают. А значит, и на уступки идут менее охотно.

«В то же время высокая вакантность коммерческой недвижимости дает возможность потенциальному съемщику улучшить условия аренды. Поэтому, так или иначе, в офисной, торговой и логистической недвижимости количество предложений будет расти», считает директор департамента рынков капитала компании Украина Владимир Мысак.

Кто хитрее?

Снижение арендных ставок затрагивает далеко не все коммерческие площади. И выделить четкую тенденцию по цене аренды сложно. Например, некоторые офисы класса «А» дешевеют достаточно быстро, в то время как помещения в офисах уровня «В» и «С» почти не меняются. И наоборот. Это красноречиво отражает не столько влияние девальвации, сколько аппетиты арендодателей, которые завышали стоимость аренды.

При этом далеко не все арендаторы отказываются от офисов и торговых помещений. Многие попросту уменьшают объем съемной площади, что позволяет сохранить взаимоотношения с арендодателем и получить более выгодные условия.

Владельцам складской недвижимости гораздо легче находить общий язык со съемщиками. Поэтому уровень вакантности складов в Киеве, по данным Colliers International, к концу августа составлял лишь около 8%. Во-первых, совокупный объем предложения складских помещений только в столичном регионе превышает 1,5 млн. кв. м, что дает арендатору немалый выбор. Во-вторых, если учесть, что наиболее востребованными остаются средние и большие складские помещения площадью 5000-10 000 кв. м, арендодатель спокойно может пойти на дисконт до 5-10% без ущерба для себя.

Выселят за город

Тем не менее, больших уступок со стороны владельцев коммерческих площадей ожидать не стоит.

«Мы рассчитываем, что арендные ставки постепенно «подтянутся» к текущему валютному курсу», — отмечает Виктор Оборский.

Эта тенденция будет сопровождаться приостановкой многих проектов по строительству офисных и торговых центров. Или, в лучшем случае, завершением начатых ранее. Например, в Киеве перенесли на конец 2015 года открытие двух ТРЦ -Lavina mall и Blockbuster Mall, общая площадь которых составляет почти 250 тыс. кв. м. Не будет сдан вовремя и центр Respublica (с конца 2014 года сдача перенесена на середину 2015 года), хотя подрядчики уверяют, что он готов уже почти на 90%. Арендаторы, со своей стороны, будут искать возможности для сокращения издержек. Некоторые из них попросту переедут из престижных районов, торговых и бизнес-центров в более аскетичные.

Эксперты прогнозируют волну развития так называемых аутлет-центров (городков брендовых товаров, продаваемых с дисконтом) или ритейл-парков. Они будут располагаться недалеко от крупных мегаполисов, представляя собой целые массивы торговых площадей. Ритейл-парки -максимально дешевый вариант для съемщиков. Для их строительства используются бюджетные технологии и конструкции (порой даже ангарные сооружения), что позволяет установить арендные ставки до неприличия низкими. В Европе такие комплексы давно распространены. В Украине этот формат еще практически неизвестен.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

(Spamcheck Enabled)