Дно есть, но копаем дальше

Состояние рынка недвижимости в УкраинеНа украинском рынке недвижимости по-прежнему доминирует покупатель. Девальвация и нестабильность в банковском секторе? Да, действительно, они натолкнули многих украинцев на мысль «освоить» свои валютные сбережения путем покупки недвижимости. Вот только ситуация в стране мало располагает к таким инвестициям.

«Число просмотров выставленных на продажу квартир резко выросло по сравнению с зимой и весной, но сделок до обидного мало», -говорят риелторы в один голос.

Им вторит статистика: число сделок на столичном вторичном рынке в июле и августе составило 642 и 536, а на первичном — 806 и 621 соответственно.

Конечно, сейчас играет такой фактор, как спрос со стороны небедных мигрантов из зоны АТО. Но штука в том, что активность «гостей столицы» привела к росту ставок аренды, но не цен. Сделки по покупке тормозятся политической неопределенностью, снижением деловой активности, а также отсутствием жилищного кредитования и вымиранием рассрочек у застройщиков. Если и были иллюзии по поводу того, что «дно» уже пройдено, они быстро тают.

Снижение количества сделок неминуемо вынудит как застройщиков, так и владельцев «вторичного» жилья развернуться к покупателям лицом. По крайней мере, именно такие мысли звучали от экспертов на конференции «Денег» по недвижимости, которая прошла 11 сентября 2014 года.

Строят осторожно

Девелоперы начинают новые проекты неспешно и взвешенно.

«Если за первые шесть месяцев текущего года в Киеве появилось 16 новостроек, то за июль и август — 7 новых. И еще 5 будут запущены в сентябре-октябре. Итого за восемь месяцев 23 новых проекта на 6500 квартир»

, — рассказала в ходе конференции Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solution. В Киеве наиболее активно застраиваются Голосеевский и Днепровский районы. Появляется новое жилье и на Печерске, в то время как в Деснянском и Подольском районах застой — там предложение квартир минимально. Зато пригород разрастается как на дрожжах. «В прошлом году прирост новых квадратных метров в городах спутниках достиг 84%. За первое полугодие этого года он составил 120%», -подсчитывает Ярослава Чапко. Причина осторожности девелоперов низкий спрос, который, в свою очередь, охлажден социально-экономической и валютной нестабильностью в стране. И если еще в апреле-марте застройщики открыто декларировали привязку к «старому» курсу на уровне 8 грн./долл., то сейчас они подтягивают цены к текущей стоимости гривны. «Раньше себестоимость квадратного метра и цена его реализации были почти равны, а на сегодня себестоимость выросла как минимум на 50% от той дельты, на которую девальвировала гривна», — подчеркнул Олег Перегинец, управляющий партнер компании Kiev Standard, выступая на круглом столе по недвижимости. Соответственно, цены на новые квадратные метры могут вырасти почти в полтора раза. При этом интересы покупателей и дальше смещаются в сторону более дешевого жилья. Например, весной инвестор был готов платить 1500 долл./м2 в бюджетной новостройке, а сейчас — не более 1000 долл. В бизнес-классе покупатели рассматривают предложения не более 2200 долл. (ранее — до 3000 долл.), а в премиуме — до 4000 долл. за «квадрат». Хотя в начале года были готовы отдать застройщику и 5000 долл./м2. Девелоперы со своей стороны перестали стрелять «в белое», а тщательнее изучают настроения потенциальных покупателей перед запуском новых проектов. Как следствие, качество жилья становится выше, а его окупаемость — быстрее.

Покупатели, со своей стороны, все чаще выбирают недвижимость для заработка, предпочитая сдавать квадратные метры в аренду. Именно этим эксперты объясняют растущий спрос не только на малогабаритные квартиры (площадью от 20 до 40 кв. м), но и на более просторное жилье, до 80-120 кв. м. Оно сдается в виде хостелов или так называемых «share houses». То есть современных коммуналок, где уживается по несколько семей.

Вопрос скидок очень индивидуален. И для того, чтобы получить дополнительные дисконты, нужно иметь весомые аргументы для давления. Например, моментальную оплату полной суммы или возможность купить несколько квартир. Тогда можно выдавливать из девелопера скидку до 15-20%.

Обещает встрепенуться

«Вторичка» так и живет своей жизнью, и сделки там всецело зависят от договоренностей между продавцом и покупателем. Стремясь не продешевить, хозяева жилья умышленно завышают цены на свои объекты. И после длительных переговоров цена продажи нередко на 10-20%, а то и на 30% ниже заявленной. Большое значение в торгах между сторонами имеет скорость сделки. А также способность покупателя воздействовать на продавца. Например, когда инвестор владеет информацией о средней цене реальных сделок в конкретном районе. Либо пытается снизить стоимость жилья, указывая на его очевидные недостатки (плохое расположение, конструктивные недочеты, несоответствие ремонта обещанному и т. д.).

Продолжается сближение цен между схожими предложениями с первичного и вторичного рынков. Поэтому продавцам приходится идти на уступки, чтобы не терять покупателей, либо отказываться от продажи, используя свои квартиры для сдачи в аренду. Благо на съемное жилье спрос сейчас действительно огромный. Именно он привел к росту арендных ставок процентов на 20 за полгода. Везет не только киевлянам-арендодателям, но и тем, кто располагает недвижимостью в близлежащих городах. Там пока нет такого дефицита «съемных метров», как в столице. Да и цены значительно ниже.

«В городах, где есть приток переселенцев, цены на вторичное жилье будут, скорее, показывать рост вместе с арендными ставками», — заявила в ходе круглого стола Ярослава Чапко.