Новости Запорожья и в Украине

Покупаем чисто

Если связались с новостроем — для начала изучаем застройщика. Помимо репутации девелопера, истории его деятельности и портфолио построенных объектов, очень важно обратить внимание на наличие всей необходимой документации.

«Застройщик подтверждает наличие правоустанавливающего документа на земельный участок; разрешение на строительство или декларацию на начало строительных работ; экспертизу проекта и сам проект; тех условия на коммуникации; лицензию на строительные работы», перечисляет управляющий партнер правовой группы «Доминион» Александр Пинчук.

Сделка может проводиться путем приобретения имущественных прав на жилье (если дом все еще строится) либо посредством покупки уже готовой квартиры. Если речь идет об имущественных правах, инвестору предложат стать участником фонда финансирования строительства (ФФС) или приобрести целевые облигации. Любые иные способы покупки недостроенной квартиры не одобряются украинскими законами. В ФФС имущественные права на объект переходят к инвестору сразу после полной оплаты стоимости квартиры. Облигационная схема выглядит иначе: инвестор покупает не квадратные метры, а целевые облигации. После ввода объекта в эксплуатацию между застройщиком и инвестором заключается договор купли-продажи или мены, при этом инвестор рассчитывается за квартиру облигациями.

Контроль, только контроль

Правильно покупаем квартируУвы, приобретение имущественных прав — не лучший механизм.

Во-первых, строительство может замереть в любой момент.

Во-вторых, сроки, как правило, срываются.

В-третьих, недострой не является объектом имущественных прав. Грубо говоря, квартиры попросту не существует до момента сдачи дома в эксплуатацию. Она лишь на бумаге, в проекте.

«Поэтому не рекомендуется выплачивать полную сумму за жилье до завершения его строительства», — советует партнер ЮФ «ОМП» Кирилл Левтеров.

Взаимоотношения с застройщиком нужно четко формализовать в договоре: выписать порядок перехода права собственности от застройщика к покупателю после ввода объекта в эксплуатацию; зафиксировать обязательство застройщика не отчуждать имущественных прав на квартиру третьим лицам (иначе девелопер может продавать одну квартиру несколько раз); указать сроки сдачи дома и ответственность за срыв этих сроков; очертить издержки, которые несут стороны (иногда застройщики пытаются стребовать комиссию за свои услуги и даже прибавить к цене жилья НДС).

Если застройщик продает уже готовый объект недвижимости, сделку нужно удостоверить нотариально. При этом чтобы не было двойной продажи, нотариус должен проверить всю информацию через единый государственный реестр недвижимого имущества.

Берем с рук

Процедура покупки жилья у хозяина-физлица значительно проще. Хотя в этом случае нужно более тщательно проверять историю недвижимости. В первую очередь — требовать документ, который дал право на недвижимость в результате ее приватизации, купли-продажи, обмена и т. д. Продавец также должен предоставить данные о прописанных жильцах и решение опекунского комитета (если прописаны несовершеннолетние дети), справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, согласие второго супруга на сделку. Случается, что продавец не является прямым владельцем, а совершает сделку по доверенности. Без личной встречи с хозяином заключать договор вряд ли разумно.

Очень опасно, если в квартире остались прописанными предпоследние или более ранние владельцы — это признак юридической «нечистоты» объекта.

Делим справедливо

При продаже готового жилья стороны должны уплатить 1% государственной пошлины и 1% пенсионного сбора. Как делить эти издержки -продавец и покупатель решают сами. Равно как и стоимость услуг нотариуса. Оценку оплачивает покупатель, а на продавца ложится еще и налог с продажи недвижимости. Его ставка 5% (если квартира в недостроенном доме или человек владел ею менее трех лет) либо 15% — если продавец нерезидент. Причем не исключено, что хозяин жилья затребует делить пополам и сумму налога. При расчете с застройщиком схема вполне понятна: либо разово на текущий счет компании, либо порционно, если квартира продается в рассрочку.

Между физлицами возможны разные варианты расчета. Например, растянуть оплату за квартиру на несколько платежей. Тогда можно провести сделку «мимо» банка и рассчитаться не в гривне, а в валюте. «Иногда стороны заключают договор дарения (соответственно, в этом случае оплата происходит из рук в руки). Однако этот договор легко оспорить, что создает дополнительные риски», — отмечает Кирилл Левтеров. Вообще, в таком случае договор дарения имеет все признаки «мнимой сделки», которую могут оспорить — с большими потерями для обеих ее сторон.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

(Spamcheck Enabled)