Весной 2014 года киевлянка Анастасия С. продала свою однокомнатную, чтобы приобрести в кредит просторную трехкомнатную в строящемся доме.

«Мы не выбирали дом, в котором будем жить, мы выбирали кредитную программу. Ведь в других домах застройщики требовали 100% оплату за квартиру. И только с этим ЖК удалось договориться о пятилетнем кредите, поскольку у застройщика был банк-партнер», — рассказала г-жа Анастасия.

По ее словам, задача — получение кредита — была решена довольно оперативно.

«Мы в течение недели подписали кредитный договор и оформили сделку. Нам повезло — я являюсь клиентом банка по зарплатному проекту, к тому же, вся зарплата — «белая». Иначе кредит нам бы не «светил», — уверена счастливая владелица квартиры в новостройке.

Когда стали выяснять — а зачем Анастасия связалась с кредитом, по которому переплата за пять лет составит почти 70%, выяснилось, что в планах заемщика — погасить долг в течение двух лет. Просто так дешевле.

Надолго ли?

pokupka-kvartiryФеномен нынешних украинских ипотечных кредитов состоит в том, что они:

  • реально закрываются многократно быстрее заявленного срока;
  • берутся на меньшую часть стоимости покупки (до 30-40% максимум), когда до оплаты всей суммы остается совсем немного — банкиры это называют «докредитовка»;
  • а все так потому, что они дико дороги как для ипотеки.

«Кредиты на недвижимость? Вторичный рынок? Да, выдаем», — порадовали в колл-центре одного из крупных украинских банков.

На кредитном рынке потеплело? Вполне возможно. Ведь еще весной 2014 года банки готовы были говорить об ипотеке разве что шепотом и без особого оптимизма. Сейчас же с ипотечными кредитами работают минимум 10 банков, среди которых — Укрэксмибанк, Укрсоцбанк, Укргазбанк, ОТП Банк, Креди Агриколь Банк, банки «Хрещатик» и «Киевская Русь». Впрочем, во многих других банках выдача кредитов на покупку жилья все еще заморожена, как и в начале 2014 года. «Нет, эта программа не работает, банк временно не выдает кредиты», — поведали «Деньгам» в ПУМБ. Также приостановлено ипотечное кредитование в Сбербанке России, Банке Кредит Днепр, Universal Bank, ВБР. Хотя на их веб-страницах и красуется описание кредитных программ на покупку недвижимости.

«Мы не можем сказать, что появились новые игроки, наоборот, некоторые банки приостановили ипотечные программы», — отмечает Андрей Осипов, заместитель начальника управления мониторинга кредитных программ банка «Хрещатик».

Да, кредитующих покупку жилья банков очень мало. А те программы, что есть, отпугивают потенциальных заемщиков дороговизной и жесткими требованиями к платежеспособности заемщика.

Заявленные банками номинальные процентные ставки — на уровне 22-26% годовых. И это — не считая расходов на разовую комиссию и ежегодные страховые платежи (страховка заемщика от несчастного случая и страхование недвижимости). По подсчетам пятилетний ипотечный кредит выльется заемщику в переплату в 57-70%. Например, при сумме кредита 500 тыс. грн. общие выплаты по нему составят порядка 785-850 тыс. грн. Эффективная ставка — именно ее надо использовать для объективной оценки стоимости займа — составляет выше 30%. Именно такая цифра получается, если эффективную ставку рассчитывать по методике НБУ, которая учитывает все сопутствующие издержки. Кстати, кредитовать банки готовы и на 20 лет. Но в этом случае переплата достигает 150% и выше. Требования по размеру первоначального взноса — 20-40%. Хотя, конечно, с большей радостью кредит банки выдадут заемщику, который готов предоставить 50-60% суммы сделки. С начала 2014 года номинальные процентные ставки по ипотечным кредитам выросли на 1,5-2 п. п. Ряд банков предлагают фиксированную ставку — в этом случае цена кредита не меняется в течение всего срока действия договора. Другие же готовы зафиксировать ставку на один-три года, после чего она становится плавающей. Плавающая ставка формируется банком довольно просто: берут индекс, отражающий средний уровень ставок для вкладов на 12 месяцев (реже на три месяца), плюс маржа банка — 3,5-7,5%. В качестве такого депозитного индекса банки выбирают UIRD (Украинский индекс депозитных ставок), который рассчитывается агентством «Thomson Reuters» и публикуется ежедневно на сайте Национального банка Украины. Например, 18 сентября UIRD на 12 месяцев составил 20,32%. То есть, в зависимости от маржи банка, плавающая ставка могла быть установлена на уровне 24-28% годовых, если, конечно, сейчас у кого-то из них пришла дата пересмотра. Банки обычно пересматривают плавающую ставку по договорам ипотеки раз в квартал или раз в полгода.